Stambene zadruge

Možemo li stanovanje organizirati drugačije?

Stambena zadruga okuplja ljude koji svoje stambeno pitanje rješavaju zajednički, od razvoja projekta i financiranja do dugoročnog upravljanja stanovanjem.

Umjesto da je stan prvenstveno imovina za trgovanje, zadružni model stavlja u središte njegovu osnovnu svrhu: stanovanje.

Kako funkcionira? Što je priuštivo stanovanje?

Što je stambena zadruga?

Stambena zadruga je organizacija čiji se članovi udružuju kako bi zajednički zadovoljili svoje stambene potrebe.

Umjesto da svaki član zasebno traži zemljište, investitora, financiranje i stan na tržištu, dio tih aktivnosti organizira se zajednički kroz zadrugu.

U svijetu postoje različiti modeli zadružnog stanovanja, a pravna i vlasnička struktura razlikuje se od zemlje do zemlje i od zadruge do zadruge. Ova stranica objašnjava osnovnu ideju i hrvatski okvir.

Ne kupujemo samo stan.
Zajedno stvaramo mjesto za stanovanje.

Korak po korak

Kako funkcionira stambena zadruga?

  1. Ljudi se udružuju
  2. Organizira se i osniva stambena zadruga
  3. Osigurava se zemljište
  4. Razvija se projekt
  5. Organizira se financiranje
  6. Gradi se ili obnavlja zgrada
  7. Članovi koriste stanove
  8. Zadruga dugoročno upravlja stanovanjem

Veliko pitanje

Čiji je zapravo stan?

To je jedno od prvih pitanja koje ljudi postavljaju kada čuju za zadružno stanovanje.

Kod neprofitnog zadružnog modela cilj nije podijeliti zgradu na stanove koje članovi zatim individualno prodaju na tržištu. Zadruga dugoročno upravlja stambenom imovinom, a član ostvaruje pravo korištenja stana prema pravilima zadruge i konkretnog modela.

Klasična kupnja

  1. Kupac
  2. Vlasništvo pojedinačnog stana
  3. Mogućnost tržišne prodaje

Zadružni model

  1. Član
  2. Članstvo u zadruzi
  3. Pravo korištenja stana
  4. Zajedničko dugoročno upravljanje

Što kaže hrvatski zakon?

  • Članak 77. stavak 5.: u zgradama koje je izgradila ili rekonstruirala neprofitna stambena zadruga nije moguć upis pojedinačnog vlasništva zadrugara ni trećih osoba.
  • Članak 77. stavak 5.: kapital koji zadruga stvori trajno se veže i koristi za osiguranje održivog stanovanja postojećim i budućim članovima i drugim korisnicima.
  • Članak 87. stavak 1.: zadruga stanove daje u dugoročni povoljni najam ispod tržišnih cijena i bez prava podnajma članovima koji sami i čija uža obitelj nemaju odgovarajuću stambenu nekretninu.
  • Članak 87. stavak 2.: pravo najma je doživotno. Nasljeđuje se samo ako nasljednik nema riješeno stambeno pitanje prema Zakonu i učlani se u zadrugu.

Prema članku 87. stavku 3. zadruga mora transparentno propisati objektivne kriterije dodjele stanova prema stambenim potrebama i prihodima uže obitelji.

Izvor: Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), čl. 77. i 87. Vrijedi za neprofitne stambene zadruge, ne za sve oblike stambenih zadruga. Ovo nije pravni savjet.

Stan ostaje dio sustava stanovanja, a ne predmet preprodaje.

Zašto bi netko želio živjeti ovako?

  1. Dugoročno stanovanje

    Primarna svrha je stabilno stanovanje, a ne kratkoročna trgovina nekretninama.

  2. Zajednički razvoj

    Dijelove razvoja projekta, financiranja i upravljanja ljudi mogu organizirati zajedno, umjesto da svako kućanstvo sve rješava samo.

  3. Upravljanje u zajednici

    Članovi sudjeluju u odlukama koje se tiču zadruge, prema njezinim pravilima i zadružnom načelu jedan član, jedan glas.

  4. Dugoročna priuštivost

    Kada je stanovanje organizirano oko korištenja, a ne oko najveće moguće vrijednosti pri preprodaji, mogu se izgraditi mehanizmi koji čuvaju priuštivost i za buduće članove.

  5. Participativno projektiranje i kvaliteta

    Budući stanari sudjeluju u projektiranju prostora prema stvarnim potrebama ljudi, a bez pritiska profitne marže ne štedi se na kvaliteti gradnje i materijala.

Zadružni model ne jamči nižu cijenu, financiranje ni stan. Ishod ovisi o konkretnom projektu, zemljištu, financiranju i pravilima zadruge.

Ako ne kupujem klasičan stan, što onda plaćam?

Kod neprofitne stambene zadruge u Hrvatskoj član ne plaća cijenu stana, nego ulog i mjesečne troškove korištenja. Prema članku 88. stavku 4. Zakona o priuštivom stanovanju troškove upravljanja i održavanja zgrade zadruga obračunava odvojeno od najamnine.

Točni iznosi ovise o projektu, načinu financiranja, zemljištu i pravilima zadruge. Zato ne postoji jedinstvena cijena zadružnog stana.

  • Ulog člana

    Ulog se u pravilu uplaćuje u novcu, a njegovu visinu određuju pravila zadruge. Pri prestanku članstva vraća se umanjen za zakonsku amortizaciju (vidi dio o izlasku iz zadruge).

  • Najamnina

    Pokriva ukupne godišnje troškove: stvarne troškove gradnje zgrade, troškove upravljanja zadrugom i nužne rezerve, troškove financiranja i poreze te troškove nabave zemljišta. Mora biti manja od tržišne, a kako se troškovi gradnje otplaćuju, zadruga je smanjuje do bazne najamnine.

  • Troškovi upravljanja i održavanja zgrade

    Obračunavaju se odvojeno od najamnine, za svaku zgradu posebno.

Izvor: Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), čl. 79., 88. i 89.

Kako se financira stambena zadruga?

Zadružni stambeni projekti mogu kombinirati različite izvore, ovisno o projektu:

  • uloge članova
  • dugoročne kredite
  • javne ili lokalne potpore
  • aranžmane za zemljište, poput darovanja ili prava građenja
  • etično i društveno financiranje
  • bespovratna sredstva i druge dostupne mehanizme

Nisu svi izvori dostupni svakom hrvatskom projektu. Zakon o priuštivom stanovanju (čl. 92.) predviđa da gradovi, općine, županije, država i APN mogu odobriti potpore neprofitnim stambenim zadrugama. To su mogući, uvjetovani instrumenti, a ne zajamčeno pravo svake zadruge. Potpore nisu automatske: dodjeljuju se prema raspoloživosti, prioritetima i odobrenju konkretnog projekta u programima priuštivog stanovanja. ZEF ne pruža izravno kreditiranje niti bankarske usluge, već sudjeluje u razvoju modela, instrumenata i povezivanju dionika.

Članovi Zadruga Zemljište Dugoročno financiranje Institucionalni i društveni partneri Stambeni projekt

Ilustracija, ne konkretan model financiranja.

A što ako jednog dana želim izaći?

Kod zadružnog modela izlazak člana nije isto što i prodaja klasičnog stana na tržištu.

Prava i obveze člana, povrat određenih uloga i način na koji stan prelazi na korištenje drugom članu ovise o pravilima zadruge, konkretnom modelu i pravnom okviru.

Za neprofitne stambene zadruge u Hrvatskoj članak 89. (stavci 1., 3. i 4.) Zakona o priuštivom stanovanju predviđa povrat uloga umanjenog za amortizaciju od 1 % godišnje, računajući od dana izdavanja uporabne dozvole zgrade. Isplata se obavlja u roku od 12 mjeseci od dana iseljenja, osim ako se iznos koristi za podmirenje opravdanih potraživanja najmodavca iz ugovora o najmu. To vrijedi za zakonski model neprofitne stambene zadruge, ne za sve oblike stambenih zadruga. Ovo nije pravni savjet.

Stan ostaje dio sustava stanovanja umjesto da automatski postaje predmet tržišne preprodaje.

Kupnja, najam ili stambena zadruga?

Vlasništvo

Klasična kupnja: Individualno vlasništvo stana

Privatni najam: Vlasnik je najmodavac

Stambena zadruga: Stanovi ostaju u sustavu zadruge; nema individualnog etažnog vlasništva članova. Član koristi stan temeljem ugovora o najmu.

Početni kapital

Klasična kupnja: Obično polog i kredit

Privatni najam: Obično jamčevina

Stambena zadruga: Ovisi o modelu, najčešće ulog člana

Mjesečni trošak

Klasična kupnja: Rata kredita i troškovi stana

Privatni najam: Tržišna najamnina

Stambena zadruga: Najamnina prema troškovima projekta, prema pravilima zadruge

Dugoročna sigurnost stanovanja

Klasična kupnja: Visoka, uz otplatu kredita

Privatni najam: Ovisi o ugovoru

Stambena zadruga: Visoka, uz poštivanje pravila zadruge i pravnog okvira

Mogućnost tržišne prodaje

Klasična kupnja: Moguća

Privatni najam: Nije primjenjivo

Stambena zadruga: U neprofitnom modelu nije predviđena

Sudjelovanje u upravljanju

Klasična kupnja: Kroz suvlasnike zgrade

Privatni najam: Ograničeno

Stambena zadruga: Zajedničko, prema pravilima zadruge

Potencijal dugoročne priuštivosti

Klasična kupnja: Ovisi o tržištu

Privatni najam: Ovisi o tržištu

Stambena zadruga: Moguć, ovisi o modelu i financiranju

Obilježje Klasična kupnjaPrivatni najamStambena zadruga
VlasništvoIndividualno vlasništvo stanaVlasnik je najmodavacStanovi ostaju u sustavu zadruge; nema individualnog etažnog vlasništva članova. Član koristi stan temeljem ugovora o najmu.
Početni kapitalObično polog i kreditObično jamčevinaOvisi o modelu, najčešće ulog člana
Mjesečni trošakRata kredita i troškovi stanaTržišna najamninaNajamnina prema troškovima projekta, prema pravilima zadruge
Dugoročna sigurnost stanovanjaVisoka, uz otplatu kreditaOvisi o ugovoruVisoka, uz poštivanje pravila zadruge i pravnog okvira
Mogućnost tržišne prodajeMogućaNije primjenjivoU neprofitnom modelu nije predviđena
Sudjelovanje u upravljanjuKroz suvlasnike zgradeOgraničenoZajedničko, prema pravilima zadruge
Potencijal dugoročne priuštivostiOvisi o tržištuOvisi o tržištuMoguć, ovisi o modelu i financiranju

Točne karakteristike zadružnog stanovanja ovise o konkretnom modelu i pravnom okviru. Stupac "Stambena zadruga" opisuje neprofitni model iz hrvatskog Zakona o priuštivom stanovanju.

Hrvatski kontekst

A što je sa stambenim zadrugama u Hrvatskoj?

Zadrugarstvo u Hrvatskoj ima dugu tradiciju, a stambene zadruge nisu potpuno nov pojam. Zadruge općenito uređuje Zakon o zadrugama.

Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026) uvodi neprofitne stambene zadruge kao posebnu vrstu stambenih zadruga i jedan od načina osiguravanja stanovanja pod uvjetima povoljnijim od tržišnih. Time zadružno stanovanje ponovno dobiva na važnosti.

Model je još u razvoju. Hoće li zaživjeti ovisi o praktičnoj provedbi: zemljištu, financiranju, lokalnoj samoupravi i ljudima spremnima pokrenuti prve projekte.

Pravni okvir je važan.
Sljedeći korak su konkretni projekti.

Osnivanje

Kako se osniva stambena zadruga?

Sažetak osnovnih koraka. Za konkretan projekt provjerite važeće propise ili potražite pravni savjet.

  1. Okupljanje osnivača

    Ljudi s neriješenim stambenim pitanjem dogovaraju zajednički cilj i način rada.

  2. Osnivačka skupština

    Osnivači na osnivačkoj skupštini osnivaju zadrugu i donose pravila zadruge.

  3. Pravila zadruge

    Pravila uređuju članstvo, uloge, upravljanje te transparentne i objektivne kriterije dodjele stanova.

  4. Primjena posebnog okvira

    Za neprofitnu stambenu zadrugu vrijede posebna pravila Zakona o priuštivom stanovanju, a za ostalo Zakon o zadrugama.

ZEF i stanovanje

ZEF i zadružno stanovanje

ZEF godinama razvija financijske modele i institucionalne okvire za zadružno stanovanje, u suradnji s europskim mrežama i lokalnom samoupravom.

Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj

  1. Zadružno stanovanje kao područje djelovanja

    Priuštivo stanovanje kroz zadružni model jedno je od ZEF-ovih područja djelovanja, uz stambene zadruge i gradnju od prirodnih materijala.

  2. MOBA Housing SCE

    Europska zadruga za zadružno stanovanje u srednjoj i istočnoj Europi, čiji je ZEF član.

  3. MOBA Accelerator

    Financijski instrument za priuštivo stanovanje u srednjoj i istočnoj Europi, razvijen u okviru europske zadruge MOBA Housing SCE.

  4. Nacionalni plan priuštivog stanovanja (2025.)

    ZEF je uveo stambene zadruge kao ključni element Nacionalnog plana i aktivno sudjeluje u razvoju priuštivog stanovanja u Hrvatskoj. (izvor: ZEF Partnerstva)

Partneri za zadružno stanovanje

  • Zadruga za etično financiranje (ZEF)

  • Pravo na grad

  • Društvo i prostor

  • Zadruga otvorena arhitektura

  • MOBA Housing SCE

Ilustrativni primjer

Kako bi jedan zadružni projekt mogao izgledati?

Zamišljeni scenarij koji pomaže razumjeti proces. Nije postojeći ZEF projekt i ne sadrži stvarne brojke.

  1. Nekoliko kućanstava odluči zajednički riješiti stambeno pitanje.
  2. Osnivaju stambenu zadrugu i donose njezina pravila.
  3. Pronalaze odgovarajuće zemljište ili zgradu, primjerice uz suradnju s gradom.
  4. Razvijaju projekt i model financiranja.
  5. Zadruga organizira gradnju ili obnovu.
  6. Članovi se useljavaju u stanove.
  7. Zadruga nastavlja upravljati zgradom i dugoročnim modelom stanovanja.

Stambena zadruga nije...

...besplatan stan
Članovi i dalje financiraju stvarne troškove stanovanja.
...državni stan
Zadruga je organizacija svojih članova, iako konkretni projekti mogu surađivati s javnim sektorom.
...klasična kupnja stana uz popust
Radi se o drugačijem modelu vlasništva, korištenja i upravljanja.
...komuna
Zadružno stanovanje ne znači nužno zajednički životni prostor ili zajedničko kućanstvo. Članovi mogu imati zasebne stanove uz zajedničko upravljanje određenim aspektima projekta.

Zanima me zadružno stanovanje. Što dalje?

ZEF trenutno nema stanove za dodjelu i ne prima prijave za stanovanje.

Prati razvoj zadružnog stanovanja u Hrvatskoj.

Novi projekti, modeli financiranja i pravni okvir tek se razvijaju. Ako želiš pratiti što se događa i saznati kada se pojave nove mogućnosti, prijavi se na ZEF newsletter.

Podrži razvoj drugačijih modela stanovanja.

ZEF radi na razvoju modela zadružnog i priuštivog stanovanja u Hrvatskoj. Ako smatraš da vrijedi razvijati takve alternative, možeš podržati naš rad.

Podrži ovaj rad

Česta pitanja

Stambena zadruga je organizacija čiji se članovi udružuju kako bi zajednički zadovoljili svoje stambene potrebe, od razvoja projekta i financiranja do dugoročnog upravljanja stanovanjem. U svijetu postoje različiti modeli, a pravna i vlasnička struktura razlikuje se od zemlje do zemlje. Prema članku 79. stavku 1. Zakona o priuštivom stanovanju, član neprofitne stambene zadruge može biti fizička osoba koja neposredno sudjeluje u radu zadruge, posluje putem zadruge, koristi njezine usluge ili na drugi način sudjeluje u ostvarivanju ciljeva zbog kojih je zadruga osnovana. Članstvo samo po sebi ne znači automatsko pravo na stan. Stanove u dugoročni povoljni najam zadruga daje članovima koji sami i čija uža obitelj nemaju odgovarajuću stambenu nekretninu prema Zakonu (čl. 87. st. 1.). Zadruga mora transparentno propisati objektivne kriterije za dodjelu stanova prema stambenim potrebama i prihodima uže obitelji (čl. 87. st. 3.). Kod neprofitne stambene zadruge u Hrvatskoj zgradu posjeduje zadruga. Članak 77. stavak 5. Zakona o priuštivom stanovanju propisuje da u zgradama koje je izgradila ili rekonstruirala neprofitna stambena zadruga nije moguć upis pojedinačnog vlasništva zadrugara ni trećih osoba. Član ostvaruje pravo korištenja stana kroz ugovor o najmu sa zadrugom. U drugim zemljama i drugim zadružnim modelima to može biti uređeno drugačije. U neprofitnom zadružnom modelu u Hrvatskoj ne. Stan ostaje u vlasništvu zadruge i ne može se upisati kao pojedinačno vlasništvo člana, pa ga član ne može prodati na tržištu. Član također ne može prenijeti članstvo na drugu osobu bez suglasnosti ostalih članova zadruge. Suglasnost nije potrebna samo kad se članstvo nasljeđivanjem prenosi na osobu koja već stanuje u stanu zadruge (čl. 79. st. 2. i 3.). Za neprofitne stambene zadruge Zakon o priuštivom stanovanju (čl. 89. st. 1., 3. i 4.) predviđa da član kojem je članstvo prestalo, ili njegov nasljednik, ima pravo na povrat uloga umanjenog za amortizaciju od 1 % godišnje, računajući od dana izdavanja uporabne dozvole zgrade. Isplata se obavlja u roku od 12 mjeseci od dana iseljenja, osim ako se iznos koristi za podmirenje opravdanih potraživanja najmodavca iz ugovora o najmu. Ova pravila vrijede za zakonski model neprofitne stambene zadruge, a ne za sve oblike stambenih zadruga. Za vlastitu situaciju provjerite važeće propise ili potražite pravni savjet. Ne postoji jedinstveni iznos. Prema članku 88. Zakona o priuštivom stanovanju, najamnina neprofitne stambene zadruge pokriva ukupne godišnje troškove (stvarne troškove gradnje, troškove upravljanja zadrugom i nužne rezerve, troškove financiranja i poreze te troškove nabave zemljišta) i mora biti manja od tržišne. Troškove upravljanja i održavanja pojedine zgrade zadruga obračunava odvojeno od najamnine. Točan iznos ovisi o projektu, načinu financiranja, zemljištu i pravilima zadruge. Projekti mogu kombinirati uloge članova, dugoročne kredite, javne ili lokalne potpore, posebne aranžmane za zemljište, etično i društveno financiranje te druge dostupne izvore. Nisu svi izvori dostupni svakom projektu. Prema članku 92. Zakona o priuštivom stanovanju grad ili općina može dati potporu neprofitnoj stambenoj zadruzi tako da je oslobodi komunalnog doprinosa, daruje joj zemljište potrebno za gradnju ili joj zemljište proda, odnosno na njemu osnuje pravo građenja, po cijeni nižoj od tržišne. To je moguć, uvjetovan instrument, a ne zajamčeno pravo svake zadruge: potpora se odobrava na temelju obrazloženog zahtjeva sa studijom opravdanosti projekta, prema raspoloživosti i prioritetima, a projekt mora biti uključen i odobren u programima priuštivog stanovanja. Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026) uređuje neprofitne stambene zadruge kao posebnu vrstu stambenih zadruga. Model je u Hrvatskoj još u razvoju i sljedeći korak su konkretni projekti. Zadrugu osnivaju njezini članovi na osnivačkoj skupštini, koja donosi pravila zadruge. Za neprofitne stambene zadruge vrijede posebna pravila Zakona o priuštivom stanovanju, a za ostala pitanja primjenjuje se Zakon o zadrugama. Sažetak koraka nalazi se u dijelu ove stranice „Kako se osniva stambena zadruga?”. Ne nužno. Cohousing obično označava način života s više zajedničkih prostora i aktivnosti među susjedima. Stambena zadruga je prije svega način vlasništva, financiranja i upravljanja. Zadruga može, ali ne mora, uključivati elemente cohousinga. Ne. Ova stranica je edukativna i ne znači da ZEF trenutno nudi stanove ili prima prijave za stanovanje. Ako želite pratiti razvoj zadružnog stanovanja u Hrvatskoj, prijavite se na ZEF newsletter.

Izvori i dodatne informacije