Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj

Dom ne bi trebao biti luksuz.

Stanovanje je priuštivo kada troškovi doma ne ugrožavaju mogućnost kućanstva da pokrije ostale osnovne životne potrebe.

U Hrvatskoj se razvijaju novi modeli priuštivog najma, javnog i zadružnog stanovanja. Ovdje možete saznati kako funkcioniraju, koliko si stanovanja možete priuštiti i zašto stambene zadruge ponovno postaju važan dio rješenja.

Izračunaj priuštivu najamninu

Što znači priuštivo stanovanje?

Priuštivo ne znači samo jeftino.

Priuštivo stanovanje znači da nakon plaćanja troškova stanovanja kućanstvu ostaje dovoljno prihoda za hranu, prijevoz, obrazovanje, zdravlje i ostale životne potrebe.

Zakon o priuštivom stanovanju (čl. 2. st. 1. toč. 12.) definira priuštivo stanovanje kao stanovanje kod kojeg najam odnosno rata ili anuitet kredita, uvećan za prosječne režijske troškove i prosječne troškove održavanja, ne prelazi 30 % neto prihoda uže obitelji u gradu ili općini u kojoj se stan nalazi.

30%

neto prihoda uže obitelji za troškove stanovanja

Kalkulator

Koliko je stanovanje priuštivo za vaše kućanstvo?

Najviši trošak stanovanja (30 % prihoda)
600 €
Režije i održavanje (2,50 €/m²)
150 €
Okvirna priuštiva najamnina
450 €/ mjesečno

Informativni izračun ZEF-a na temelju zakonske granice od 30 % i iznosa iz Programa priuštivog najma. Nije službeni izračun APN-a, ne potvrđuje pravo na Program priuštivog najma i nije financijski savjet.

Službene informacije: APN (otvara se u novoj kartici)

Kako danas možemo do priuštivog stanovanja?

  1. 01

    Priuštivi najam

    Program priuštivog najma, koji provodi APN, povezuje postojeće stambene nekretnine s kućanstvima kojima je potrebno dugoročno i financijski dostupnije stanovanje.

    Kako funkcionira Program priuštivog najma?

  2. 02

    Javno priuštivo stanovanje

    Gradovi, općine, država i druge javne institucije mogu razvijati stanove namijenjene dugoročno priuštivom stanovanju.

    Što donosi Zakon o priuštivom stanovanju?

  3. 03

    Stambene zadruge

    Ljudi se mogu udružiti kako bi zajednički razvijali, financirali i dugoročno upravljali stanovanjem usmjerenim na potrebe članova.

    Kako funkcioniraju stambene zadruge?

Pravni okvir

Što donosi Zakon o priuštivom stanovanju?

  • Definira priuštivo stanovanje: najam ili rata kredita, uvećani za prosječne režijske troškove i troškove održavanja, ne prelaze 30 % neto prihoda uže obitelji (čl. 2.).
  • Uvodi neprofitne stambene zadruge kao posebnu vrstu stambenih zadruga, s pravilima o vlasništvu, najmu, najamnini i povratu uloga (čl. 77. do 91.).
  • Predviđa da gradovi, općine, županije, država i APN mogu odobriti potpore neprofitnim stambenim zadrugama (čl. 92.). Potpore su moguće i uvjetovane, a ne zajamčeno pravo svake zadruge: odobravaju se na temelju obrazloženog zahtjeva, a projekt mora biti uključen i odobren u programima priuštivog stanovanja.

Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026) (otvara se u novoj kartici)

Program priuštivog najma

Program priuštivog najma zaseban je program koji provodi APN. Nije isto što i stambena zadruga: u programu kućanstvo najmi stan po najamnini usklađenoj s prihodima, a ne postaje član zadruge.

Uvjeti, način prijave i metodologija izračuna propisani su Odlukom o donošenju Programa priuštivog najma (NN 140/2025). Prema članku 98. stavku 1. Zakona o priuštivom stanovanju ta odluka ostaje na snazi dok Vlada ne donese novu, pa se uvjeti mogu mijenjati. Prije prijave provjerite službene izvore.

Postoji i drugačiji model.

A što ako stan ne moramo posjedovati pojedinačno?

Kod klasične kupnje svaki kupac zasebno kupuje stan i zemljište te financira vlastitu nekretninu.

Kod zadružnog modela ljudi se udružuju kako bi zajednički razvili i dugoročno upravljali stanovanjem.

  1. Ljudi
  2. Stambena zadruga
  3. Zemljište + financiranje
  4. Projektiranje i gradnja
  5. Dugoročno priuštivo stanovanje

Cilj nije maksimalizirati vrijednost nekretnine za preprodaju, nego dugoročno osigurati kvalitetno i priuštivo stanovanje članovima.

Novi hrvatski okvir prepoznaje neprofitne stambene zadruge kao jedan od modela priuštivog stanovanja. Kod takvog modela imovina i kapital zadruge usmjereni su na dugoročno osiguravanje stanovanja članovima, a ne na ostvarivanje dobiti prodajom pojedinačnih stanova.

Stanovanje, a ne špekulacija nekretninama.

Zašto zadružni model može biti zanimljiv?

  1. Neprofitni cilj

    Primarni cilj nije ostvarivanje dobiti prodajom stanova, nego zadovoljavanje stambenih potreba članova.

  2. Zajednički razvoj

    Članovi organizirano razvijaju projekt umjesto da svako kućanstvo potpuno samostalno rješava stambeno pitanje.

  3. Drugačiji modeli zemljišta

    Javno, zadružno ili drugačije strukturirano korištenje zemljišta može omogućiti drugačiju ekonomiku projekta.

  4. Dugoročna priuštivost

    Model se može strukturirati tako da stanovanje ostane usmjereno na dugoročnu priuštivost, a ne kratkoročnu tržišnu dobit.

ZEF i priuštivo stanovanje

Na ovome ne radimo od jučer.

Zadružnim i priuštivim stanovanjem ne bavimo se zato što je tema postala popularna. ZEF godinama razvija financijske modele i institucionalne okvire za zadružno stanovanje, u suradnji s europskim mrežama i lokalnom samoupravom.

Saznaj više o radu ZEF-a

  1. Zadružno stanovanje kao područje djelovanja

    Priuštivo stanovanje kroz zadružni model jedno je od ZEF-ovih područja djelovanja, uz stambene zadruge i gradnju od prirodnih materijala.

  2. MOBA Housing SCE

    Europska zadruga za zadružno stanovanje u srednjoj i istočnoj Europi, čiji je ZEF član.

  3. MOBA Accelerator

    Financijski instrument za priuštivo stanovanje u srednjoj i istočnoj Europi, razvijen u okviru europske zadruge MOBA Housing SCE.

  4. Nacionalni plan priuštivog stanovanja (2025.)

    ZEF je uveo stambene zadruge kao ključni element Nacionalnog plana i aktivno sudjeluje u razvoju priuštivog stanovanja u Hrvatskoj.

Hrvatska ne mora početi od nule.

Kako to rade drugi?

Tri europska primjera pokazuju različite načine dugoročnog upravljanja priuštivim stanovanjem. Svaki opis temelji se na navedenom službenom izvoru.

Gradski i zadružni stanovi

Beč

Kako funkcionira
Uz privatno tržište, Beč ima gradske stanove (Gemeindewohnungen), koji su u potpunom vlasništvu Grada, i zadružne stanove (Genossenschaftswohnungen), koje grade neprofitne stambene udruge uz potporu savezne pokrajine Beč. Za obje vrste kućanstvo mora ispuniti propisane uvjete, uključujući prihodovni prag.
Vlasništvo i pravo korištenja
Gradskim stanovima upravlja i obnavlja ih gradsko poduzeće Wiener Wohnen. Zadružnim stanovima upravlja zadruga, a za najam je potrebno biti ili postati njezin član.
Financiranje i dugoročna priuštivost
Kod zadružnog stana od stanara se često traži financijski doprinos (Finanzierungsbeitrag) čiji iznos ovisi o starosti i lokaciji zgrade te veličini stana. Pri prestanku najma doprinos se vraća, umanjen za amortizaciju od 1 % godišnje.
Pouka za Hrvatsku
Dugoročno upravljanje velikim javnim i neprofitnim stambenim fondom, uz povratni ulog stanara. Hrvatski model neprofitnih stambenih zadruga sličnim načelom uređuje povrat uloga.

Opća pravila Grada Beča, ne pojedini projekt.

Izvor: Grad Beč: vrste stanova (otvara se u novoj kartici)

Zadruga s pravom korištenja

Barcelona: La Borda

Kako funkcionira
La Borda je stambena zadruga u Barceloni koja primjenjuje model prava korištenja (grant of use), po uzoru na danski Andel i urugvajski FUCVAM. Nije ni najam ni kupnja.
Vlasništvo i pravo korištenja
Vlasništvo je uvijek kolektivno, a korištenje osobno. Stanari su zadrugari i mogu ondje živjeti doživotno, ali stan ne mogu prodati ni iznajmiti. Glavno tijelo odlučivanja je glavna skupština.
Financiranje i dugoročna priuštivost
Model isključuje špekulaciju nekretninama i stavlja uporabnu vrijednost stana ispred tržišne. Dugoročna priuštivost proizlazi iz toga što stan ne ulazi na tržište. Zgrada stoji na gradskom zemljištu: Grad Barcelona je 2015. u korist zadruge osnovao pravo građenja (dret de superfície) u trajanju od 75 godina, uz plaćanje godišnje naknade.
Pouka za Hrvatsku
Jasno razdvajanje kolektivnog vlasništva i osobnog prava korištenja, uz demokratsko upravljanje, blisko je hrvatskom zakonskom modelu u kojem stanovi ostaju u vlasništvu zadruge. I Zakon o priuštivom stanovanju (čl. 92.) predviđa da grad ili općina neprofitnoj stambenoj zadruzi kao potporu može osnovati pravo građenja na svom zemljištu po cijeni nižoj od tržišne.

Činjenice o jednom konkretnom projektu, ne opća pravila Španjolske.

Izvor: La Borda: grant of use (otvara se u novoj kartici)

Izvor: La Borda: pravo građenja na 75 godina (katalonski) (otvara se u novoj kartici)

Izvor: Grad Barcelona: priopćenje o osnivanju prava građenja, 2015. (katalonski) (otvara se u novoj kartici)

Troškovna najamnina

Zürich

Kako funkcionira
Grad Zürich potiče neprofitnu stanogradnju. Neprofitni stambeni nositelji su Grad i gradske stambene zaklade te privatne stambene zadruge, zaklade, udruge i neprofitna dionička društva.
Vlasništvo i pravo korištenja
Nositelji su različitog pravnog oblika. Stanove u pravilu ne iznajmljuju radi dobiti, nego po troškovnoj najamnini, koja je visoka samo koliko su visoki stvarni troškovi.
Financiranje i dugoročna priuštivost
Nositelji koji primaju gradsku potporu najamninu računaju prema gradskom pravilniku: najviša dopuštena najamnina čine troškovi financiranja (zemljište i gradnja) i operativni troškovi. Investicijska vrijednost ne usklađuje se s tržišnom, pa najamnine s vremenom postaju povoljnije od tržišnih. Grad kontrolira poštivanje pravila.
Pouka za Hrvatsku
Javna potpora povezana je s javnom kontrolom najamnine. To je relevantno za hrvatski okvir, u kojem najamnina neprofitne stambene zadruge pokriva stvarne troškove projekta i mora biti niža od tržišne.

Pravila za nositelje koje podupire Grad Zürich.

Izvor: Grad Zürich: uvjeti za potporu (otvara se u novoj kartici)

Želim riješiti svoje stambeno pitanje. Što mogu napraviti?

Predstavljate grad ili općinu?

Obuka i stručna podrška za lokalne programe priuštivog stanovanja.

Podrška gradovima i općinama Želim pratiti razvoj priuštivog stanovanja

Budućnost stanovanja tek se gradi.

Promjene propisa, novi projekti, stambene zadruge i novi modeli financiranja tek se razvijaju. Prati što se događa s priuštivim stanovanjem u Hrvatskoj.

Podrži razvoj drugačijih modela stanovanja.

ZEF godinama radi na razvoju zadružnog i priuštivog stanovanja. Ako smatraš da Hrvatskoj trebaju novi modeli rješavanja stambenog pitanja, možeš podržati naš rad.

Podrži ovaj rad

Česta pitanja

Stanovanje je priuštivo kada troškovi doma ne ugrožavaju mogućnost kućanstva da pokrije ostale osnovne životne potrebe, poput hrane, prijevoza, obrazovanja i zdravlja. Pojam obuhvaća različite modele: priuštivi najam, javno stanovanje i zadružno stanovanje. Zakon o priuštivom stanovanju (čl. 2. st. 1. toč. 12.) definira priuštivo stanovanje kao stanovanje kod kojeg najam odnosno rata ili anuitet kredita, uvećan za prosječne režijske troškove i prosječne troškove održavanja, ne prelazi 30 % neto prihoda uže obitelji u gradu ili općini u kojoj se stan nalazi. Pojedini programi koriste vlastite metodologije izračuna. Priuštivi najam je model u kojem se stanovi daju u dugoročni najam po najamnini usklađenoj s prihodima kućanstva. U Hrvatskoj ga provodi Program priuštivog najma (NN 140/2025), a službene informacije objavljuje APN. Uvjeti prihvatljivosti propisani su zakonom i pravilima programa te se mogu mijenjati. Za točne i aktualne uvjete provjerite službene informacije APN-a i propise objavljene u Narodnim novinama. Ne. Program priuštivog najma zaseban je program koji provodi APN. Neprofitne stambene zadruge zaseban su model iz Zakona o priuštivom stanovanju, u kojem članovi zajednički razvijaju stanovanje, a stanovi ostaju u vlasništvu zadruge. Stambena zadruga je udruženje ljudi koji zajednički razvijaju, financiraju i dugoročno upravljaju stanovanjem usmjerenim na potrebe članova, umjesto da svako kućanstvo samostalno kupuje stan na tržištu. Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026) uređuje neprofitne stambene zadruge kao posebnu vrstu stambenih zadruga. Model je u Hrvatskoj još u razvoju, a ZEF sudjeluje u razvoju financijskih i institucionalnih okvira za njegovu primjenu. Ne. Prema članku 77. stavku 5. Zakona o priuštivom stanovanju, u zgradama koje je neprofitna stambena zadruga izgradila ili rekonstruirala nije moguć upis pojedinačnog vlasništva zadrugara ni trećih osoba. Član stan koristi na temelju ugovora o najmu sa zadrugom (čl. 87.). Drugi oblici stambenih zadruga mogu biti uređeni drugačije. Zadrugu osnivaju njezini članovi na osnivačkoj skupštini, koja donosi pravila zadruge. Za neprofitne stambene zadruge vrijede posebna pravila Zakona o priuštivom stanovanju, a za ostala pitanja Zakon o zadrugama. Korake i pravni okvir sažeto opisujemo na stranici o stambenim zadrugama, u dijelu o osnivanju.

Izvori i dodatne informacije